Fahiş artışlar nedeniyle yasal düzenleme yapıldı ve Kira artışına 1 yıl mühletle yüzde 25 sonu geldi. Fakat bu artışı kâfi bulmayan mesken sahipleri Dava yolunu seçiyor. 5 yılı dolduran kiracılar için mahkemeye başvuran mülk sahipleri ‘kira bölge ortalamasının altında kaldı, tekrar belirlensin’ diyor. Son yıllarda artan bu davalarda, kira artışına sınırlama sonrası patlama oldu. Bugünlerde birçok kiracıya tespit davası için ya ihtar çekiliyor ya da bilgi mesajı/maili yollanıyor. Kimi mülk sahipleri yasal hakkını kullanmak isterken, kimi de bu yolla tahliye için baskı yaratıyor. Dava sonunda geçmiş aylara ait Artırım farkı da alındığı için kiracılar telaşlı… Pekala bu dava nasıl açılır, yeni kira nasıl belirlenir? İşte Gayrimenkul hukuku uzmanlarının Hürriyet’ten Gülistan Alagöz’e verdiği bilgilere nazaran 5 unsurda kira tespit davaları:
TESPİT DAVASINDA KRİTERLER
-Ev sahibi 5 yılı geçen Kiracı için kira tespit davası açabilir. Daha erken müddette bu davayı açma talihi yok. Bugünler için mümkün görünmese de kiracı da mesken sahibine tespit davası açabilir.
-Eğer kira kontratında kira artış oranı varsa, konut sahibi ihtar çekmek zorunda değil. Kontrat yenileme tarihinden 1 ay evvel ya da yıl içinde dava açabilir. Fakat kontratta oran yoksa bu durumda ihtar çekerek 1 yıl boyunca dava açma hakkını elinde tutabilir. Kelam gelimi 1 Temmuz’da ihtar çekip, aralık ayında dava açabilir.
-Bu davada mesken sahibinin talebi motamot geçerli olmuyor. Örneğin kira 3 bin lirayken, mesken sahibi ‘aynı tip mesken bugünlerde 7 bin liraya kiralanıyor, bu nedenle kira 7 bin lira olsun’ diyemiyor, dese de kabul görmüyor. Uzman 1-2 örnek üzerinden değil, bölge ortalamasına bakarak karar veriyor. Üstelik bu karar sonrasında kiracıyı korumak için bir hakkaniyet indirimi uygulanıyor. Genelde 10 yılı aşan kiracılarda yüzde 20, 10 yıl altına da yüzde 10 indirim yapılıyor. Birebir sayılar üzerinden gidersek 3 bin lira ödenen bir mesken için mülk sahibi 7 bin lira beklese de mahkeme 5 bin lira diyebilir. Bir de buna indirim eklenince 4 bin-4 bin 500 liraya gerileyebilir. Mahkemece belirlenen yeni kiraya da yılda bir kere yasal oranda artırım yapılabilir, fazlası istenemez. (1 Temmuz 2023’e kadar yüzde 25, sonrasında TÜFE 12 ay ortalaması kira artışı için üst hudut.)
-Gayrimenkul hukuku uzmanlarının verdiği bilgiye nazaran bu tip bir davanın sonuçlanması 2-2.5 yılı buluyor. Dava sonuçlandıktan sonra konut sahibinin geçmiş periyot farkını isteme hakkı var. Örneğin; 3 bin lira olan kira 5 bin liraya çıktı, dava da 2 yılda sonuçlandı. Bu 2 yılın farkı toplanır, bu vakit zarfında kiraya yapılan artırımlar da hesaba katılarak toplam borç ortaya çıkar. Yani kiracı bir anda yüklü bir ödeme yapmak zorunda kalabilir. Şayet dava sürecinde kiracı meskeni tahliye ederse de yalnızca oturduğu periyoda ait kira farkını öder.
-İstinafa yapılan itirazdan sonra da karar katılaşırsa kiracı bu farkı ödemek zorunda. Meskeni habersiz terk etmesi bu cezayı ortadan kaldırmıyor, sonrasında icra süreci işlemeye devam ediyor.
FARK AÇILDI UZLAŞMAK ZOR
Kira tespit davaları uzun sürdüğü için hukukçular taraflara uzlaşmalarını öneriyor. Fakat son aylarda eski kiracının ödediği sayıyla, yeni kira bedeli ortasındaki fark o denli açıldı ki, uzlaşmak da zorlaştı. Mesela İstanbul’da eski kiracının 2 bin 500 lira ödediği mesken, tekrar kiraya verildiğinde 9-10 bin lira isteniyor. İşte bu nedenle orta yol bulmak sıkıntı. 10 yıl mukavele uzama süreci dolan kiracılarda da tablo emsal… Olağan koşullarda mesken sahibi kendisinin ya da bakmakla yükümlü olduğu kişinin gereksinimi olmadan tahliye isteyemez. Lakin 10 yıl kontrat uzama mühleti sonrası münasebet göstermeden tahliye isteyebiliyor. Geçmişte bu tip durumlarda taraftar oturur, yeni bir kira için el sıkışırdı. Bugünlerde ise mutabakat yerine tahliye baskısı kelam konusu.