İSTANBUL – 15 milyonun üzerindeki nüfusuyla İstanbul’da konut kiraları ve fiyatları her geçen gün artıyor. İstanbul Büyükşehir Belediyesi’ne (İBB) bağlı KİPTAŞ Genel Müdürü Ali Kurt, konut fiyatlarını ve maliyetlerini konuştuk.
Kendisi dahil kimsenin önünü göremediğini belirten Kurt, “Güven sorunu var. İstikrar yok” dedi. KİPTAŞ Genel Müdürü Kurt, konut maliyeti artışlarına dikkat çekerek “Döviz süratli hareket ettiği vakit, mesela 15’e çıktığı vakit piyasada 18 liradan demir bulunabiliyor zira döviz çıkacak beklentisi var” diye konuştu. Fiyatların daha da artacağını belirten Kurt, var olan boş konutların devlet tarafından alınarak satılmasını ve kentsel dönüşüme teşvik verilmesini önerdi…
Konut fiyatlarının pahalılığıyla başlayalım. Konutlar neden bu kadar kıymetli?
En temel sebebi maliyet. İnşaat maliyeti, girdi kalemleri enflasyonun çok üzerinde arttı. İnşaat materyalinin yüzde 85’i dövize endeksli. Döviz artınca maliyet de artıyor. Dövizde artış yüzde 15’ken materyaldeki artış 300, 350’leri buldu. Mesela demirde…
‘DÖVİZDEN SÜRATLİ ARTIYOR’
– Neden daha fazla arttı?
Birçok nedeni var. Piyasada dövizin daha da artacağı beklentisi var. Demir döviz endeksli ancak dolar yüzde 15 arttı da güç yüzde 200, 250 arttı. E demir için çok güçlü önemli bir güç kaynağı gerekiyor. Devletin buna girmesi gerek. Özetle inşaat kalemleri enflasyonun üzerinde arttı zira bu inşaat kalemlerinin üretilmesi için gereken materyal de ham husus de dışa bağımlı. Güç maliyetlerindeki artış da dövizle paralel olmadı, çok çok üstünde arttı.
Döviz süratli hareket ettiği vakit, mesela 15’e çıktığı vakit piyasada 18 liradan demir bulunuyor zira döviz çıkacak beklentisi var. 18’ken 20 liradan bulunuyor zira artacak beklentisi ve inanç sorunu var. İnanç yoksa ekonomiyi düzeltme ihtimalin yok. İnanç sorunu ve iktisattaki bu dalgalanmalar maliyetlere acayip yansıdı. Tedarik zincirinde büyük bir bozulma var. Çok bir maliyet artışı var. Maliyet arttığı için üretim yavaşladı. Talep çoğaldı.
Talep niçin çoğaldı? Dış göç… İstanbul, yılda 300 bin büyüyen bir kent. Bu sayı artık denetimsiz bir hale geldi. Kayıt dışı göçmen meselemiz var. Az üzere görünse de yabancıya satış da var. Alanda şunu görüyoruz. Boş konut yok. İnsanları birbirlerini kırıyor.
Konut fiyatları maliyetten artıyor pekala kira niçin artıyor? Zira talep çok. Talep niçin çok? Yabancılardan…
‘SATIŞI TEŞVİK EDİYOR’
– İktidarın açıkladığı 3 konut paketini inceleyebildiniz mi? Sizce tahlil olur mu?
Satışı teşvik eden bir paket. Biz piyasada malını satamamış firmaları kurtarmak istiyorsak hakikat bir strateji. Türkiye’de satışla ilgili inanılmaz bir sorun yok. Alt gelirli konut satışlarına çıkıyoruz, 160 bin müracaat alıyoruz. Lüks konutumuza çok talep var. Orta gelire yok. Sorun orada. Bu satışı teşvik ediyor ancak üretim yok ki. O vakit bu mallar satılınca arz fazlası olunca bu da artırım olarak yansıyacak.
‘KÜLLİYEN ZARAR’
– Pekala tekrar bakanlığın konut problemine tahlil için açıkladığı Hazine’nin kentin çeperlerindeki yerlerinin satışına ait ne düşünüyorsunuz?
Külliyen ziyan. İstanbul’da zati arsa stoğu sorunu var. Yeni arsa üretilmesi gerekiyor. İstanbul esasen doğal eşiklerine dayandı. Demek ki yeni yerleri imara açacak, planlayacak ve satacak. Konut fiyatlarını düşürmek aslında mümkün değil ancak durdurabiliriz. Bunun tedbiri de çok konut üretmek olmaz. İstanbul üzere büyük kentlerde nereye yapacağız? Kent zati doğal eşiklerine kadar dayanmış. İşte o kentleşme olarak bir ihanet olur. Devletin elinde bu türlü bir stok varsa niçin satıyor? Bir inşaatın iki kalemi var: İnşaat materyali ve arsa. En büyük kalem de arsa. Devletin elinde arsa varsa bu yere sıfır TL müellif, üstüne inşaatı yapar. Bunun da maliyeti o gün neyse üzerine arsa parasını koymazsın. Sen elindeki arsayı satarsan nasıl olacak? Beşerler aylık kirayı, taksiti ödeyemiyor. Nasıl arsayı alacak ve konut yapacak? Maksat kaynak bulmaksa gerçek siyaset fakat emel konutu ucuzlatmaksa yanlış siyaset. Maliyet artışı var bunu durdurması lazım.
‘DÖNÜŞÜM İÇİN TEŞVİKLER YAPILMALI’
– Ne yapılabilir?
Olan konutu satın al, sıfır faizle ver. Hem oradaki sistem ekonomik olarak dönmüş olur, hem de ekstra bir yük getirmemiş olur. Yalnızca İstanbul için değil, tüm kentler için diyorum. Boş konut varsa alsın devlet, niçin üretiyorsun? Riskli yapıların dönüşümü için teşvikler yapılmalı. Riskli yapıyı dönüştürenden, inşaat girdilerinden KDV muafiyeti olmalı. İstanbul’da ‘300 bin konutun acil dönüşmesi gerekiyor’ diyor bakan. Fevkalâde bir sayı. Sen riskli yapıların yenilenmesinde müteaahhite teşvik ver.
‘BEN ZORLANIYORUM’
– Kimse önünü göremiyor mu?
Ben zorlanıyorum. İşim var, gücüm var. Ben zorlanıyorum. İktisadın en değerli şeyi inanç ve istikrar. İdareyle ilgili bir güvensizlik var. Devlet müdahale etmeli. Çok geciktik. Fiyatlar çok duruma geldi. İnsanlara hayret ediyorum. Gayrimenkulle ilgili bu sistem bir formda duracaktır. Kredi çekip gayrimenkul alıyorlar, çok mantıklı hâlâ ucuz. İki yıl sonra alamayacaksın zira manyak fiyata gidiyor. Devlet üretmemeli artık. Dur ya. Olanı değerlendir.
– KİPTAŞ olarak siz ne yapıyorsunuz?
Ucuz arsa bulursam toplumsal konut üreteceğim ancak ucuz arsa bulmak güç. ‘Bulamazsak da toplumsal konut üretiriz’ demiyoruz. Hayalci de olmuyoruz. Benim en kıymetli önceliğim İstanbul’daki riskli yapı stoğunu azaltmak. ‘İstanbul yenileniyor’ diye bir sistem hayata geçirdik. Uyumu Kiptaş’ta. Onun ilgili çalışmaları var, bu online bir sistem, beşerler kendi başvuruyor. O günün maliyeti neyse o o maliyetle borçlanıyor, konutunu yeniliyor.
‘ARABA ÇARPSA YIKILACAK BİNALAR VAR’
– Sizce zelzele İstanbul’daki en büyük risk mi?
Deprem en büyük risk. Otomobil kazası olsa, otomobil çarpsa yıkılabilecek binalar var İstanbul’da. Çok ağır yağmurlarda İstanbul’da her an binalar çökebilir. Niçin? Yapı o kadar riskli ki ekonomik ömrünü o kadar tamamlamış ki taban kayıyor. Toprak boşalıyor. Yağmurlar da eskisinden daha berbat, iklim değişikliği var. İklimsel değişiklikler de kent için bir risk.
– Siz işe başladığınızda KİPTAŞ’ın ihalelere bile giremeyecek pozisyonda olduğunuzu söylüyordunuz. Son durum nedir?
Şu an bütün borçlarımızı sıfırladık. Artıya geçtik. Proje de üretiyoruz. 8-9 projenin temelini attık. Geçmişten devraldığımız 8 projenin 7’sini teslim ettik. Hepsi de sıkıntılıydı. Yeni işler de yapacağız.